Een woning kopen wordt moeilijker, maar er zijn oplossingen

De cijfers liegen er niet om
Het CPB brengt met de Toegankelijkheidsmonitor voortaan jaarlijks in kaart hoe betaalbaar de koopwoningmarkt is. In 2015 was nog 61 procent van de koopwoningen bereikbaar voor een huishouden met een doorsnee-inkomen. In 2024 is dat gedaald naar slechts 21 procent. In de vier grote steden is het beeld nog somberder, daar is nog maar 18 procent van de koopwoningen betaalbaar. Voor alleenstaanden is dat zelfs maar 2 procent.

Met een gemiddelde woningprijs van bijna €451.000 in 2024 heb je inmiddels bijna twee keer modaal nodig om een doorsnee koopwoning te kopen. Dat is voor veel huishoudens simpelweg niet haalbaar. Het verschil tussen de koopprijs en de maximale hypotheek is sinds 2015 verdubbeld en bedraagt nu gemiddeld zo’n €100.000.

Welke mogelijkheden zijn er, los van de hypotheek?
Wie tegen een kloof tussen de maximale hypotheek en het nodige bedrag aanloopt, heeft gelukkig meer opties dan alleen meer sparen. Er zijn verschillende manieren om het verschil tussen de maximale hypotheek en de koopprijs te overbruggen, waaronder.

• De familiehypotheek
  Hierbij leent een ouder of ander familielid een deel van het aankoopbedrag aan de koper, onder voorwaarden die lijken op een reguliere hypotheek. De rente moet marktconform zijn (in 2026 rond de 3,5 procent), maar de voorwaarden zijn vaak flexibeler dan bij een bank. De rente die de koper betaalt is aftrekbaar, en voor de ouder levert het doorgaans meer op dan een spaarrekening. Wel is het belangrijk om alles goed vast te leggen.
• De starterslening
  Dit is een aanvullende lening boven op de reguliere hypotheek, speciaal voor mensen die voor het eerst een woning kopen. De lening wordt verstrekt via het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn) en is in veel gemeenten beschikbaar. De eerste drie jaar betaal je geen rente en geen aflossing, daarna worden je financiële mogelijkheden opnieuw getoetst. De maximale hoogte varieert per gemeente, maar ligt doorgaans tussen de €20.000 en €40.000. Niet elke gemeente biedt de regeling aan, dus het is zaak dit vooraf goed uit te zoeken.
• Overwaarde op de huidige woning
  Overwaarde biedt voor doorstromers een belangrijke financieringsbron. Wie een woning verkoopt met overwaarde kan dat bedrag direct inzetten bij de aankoop van een nieuw huis, waardoor er minder geleend hoeft te worden. Let wel op de bijleenregeling. Als je de overwaarde niet opnieuw investeert in de nieuwe woning, verlies je over dat deel de hypotheekrenteaftrek. Via een overbruggingskrediet kun je de overwaarde alvast gebruiken vóórdat de oude woning verkocht is.

Aandachtspunten bij deze oplossingen
Hoewel deze opties het financieringsgat verkleinen, zijn er ook risico’s. Een familiehypotheek kan de onderlinge verhoudingen binnen de familie onder druk zetten, zeker als er onvoldoende duidelijke afspraken zijn. De starterslening moet uiteindelijk wél worden terugbetaald, wat op termijn tot hogere maandlasten leidt. En bij het inzetten van overwaarde stijgt het leenbedrag, wat gevolgen heeft voor je maandlasten.

Bovendien signaleert het CPB dat de groeiende afhankelijkheid van eigen vermogen en familiesteun de ongelijkheid op de woningmarkt vergroot. Kopers met vermogende ouders zijn in het voordeel, terwijl starters zonder die achtergrond steeds moeilijker aan bod komen. Dat maakt de toegankelijkheid niet alleen een financiële kwestie, maar ook een maatschappelijke.

De koopwoningmarkt is complexer geworden en de oplossingen zijn dat eveneens. Wie een woning wil kopen, doet er verstandig aan om alle mogelijkheden in kaart te brengen. Van de reguliere hypotheek tot aanvullende regelingen en familiaire constructies. Wil je weten wat in jouw situatie de mogelijkheden zijn? Laat het ons weten.